רכישת דירה מדריך | קובי אלקיים נדלן בע"מ

רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שרוב האנשים עושים, ורובם עושים אותה פעם או פעמיים בחיים. המדריך הזה כתוב על ידי יזם שמוכר דירות — כלומר מהצד השני — ומטרתו שתגיעו לעסקה כשאתם יודעים מה לשאול.

1. תקציב אמיתי

מחיר הדירה הוא ההתחלה. מס רכישה — פטור עד כ-1.98 מיליון ₪ לדירה יחידה, ו-8% מהשקל הראשון לדירה נוספת או לתושב חוץ. עורך דין. שמאות למשכנתא. אגרות רישום. דמי תיווך אם יש. ובדירה מקבלן — הצמדה למדד תשומות הבנייה על התשלומים העתידיים. תקציב שלא כולל את כל אלה הוא לא תקציב.

2. מימון

תושב ישראל יכול לקבל עד 75% מימון לדירה יחידה, פחות לדירה נוספת. תושב חוץ — עד 50%. אישור עקרוני מהבנק לפני שמחפשים, לא אחרי שמצאתם. ומאז יולי 2026 הבנק בודק את כלל ההתחייבויות שלכם — גם בחו"ל — מול ההכנסה, לפי הוראת PTI.

3. בדיקות לפני חתימה

נסח טאבו עדכני — מי הבעלים, אילו שעבודים ועיקולים רשומים. מידע תכנוני — האם יש תוכניות שמשפיעות על הדירה או הסביבה. היתר בנייה — האם מה שבנוי תואם את ההיתר, או שיש חריגות. מצב פיזי — בדק בית מקצועי. ובבניין ישן — האם יש תהליך התחדשות עירונית בדרך, שיכול להיות יתרון או חיסרון.

4. עורך דין

משלכם. לא של המוכר, לא של הקבלן. גם כשהקבלן מציע "עורך דין של הפרויקט" — הוא מייצג את הקבלן. עורך דין שלכם בודק את החוזה, את הביטחונות, את הרישום, ומלווה עד הטאבו.

5. החוזה

מחיר, לוח תשלומים, מועד מסירה, מה קורה באיחור, מצב הנכס במסירה, ביטחונות. בדירה מקבלן — ערבות חוק מכר על כל תשלום, מפרט טכני מפורט, ותנאי הצמדה. יש לנו עמוד נפרד על חוזה מכר.

6. מסים ורישום

מס רכישה תוך 60 יום מהחתימה. הערת אזהרה בטאבו מיד אחרי החתימה — זה מה שמגן עליכם מפני מכירה כפולה. ובסוף — העברת הבעלות על שמכם. עד שהדירה רשומה על שמכם, היא לא לגמרי שלכם.

קונים מקבלן

היתרונות: דירה חדשה, ערבות חוק מכר, אחריות בדק. הסיכונים: עיכובים במסירה, הצמדה, שינויים בין הדמיה למציאות. בדקו את הקבלן — פרויקטים שהושלמו, ליווי בנקאי — ואת ההיתר. "על הנייר" בלי היתר בנייה זה סיכון אחר לגמרי.

קונים מחו"ל

מס רכישה גבוה יותר, מימון נמוך יותר, ותהליך שדורש ייפוי כוח, חשבון בנק ישראלי והצהרת מקור כספים. יש לנו עמוד בצרפתית שמפרט את זה.

מה אנחנו עושים

אנחנו יזמים, ובפרויקטים שלנו אנחנו מסבירים את כל השלבים האלה לרוכשים מראש. support@kobielkayamrealestateltd.com, 053-658-4252.

הערה

המספרים נכונים למועד הכתיבה ומתעדכנים. המדריך כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי, מיסויי ופיננסי לעסקה ספציפית.